Развитие схемы Built-to-Suit в складской, офисной и производственной недвижимости Петербурга
Built-to-Suit (BTS) представляет собой схему строительства объектов недвижимости по индивидуальным требованиям арендатора или покупателя. Заказчик задаёт технические параметры — от планировки до мощности электроснабжения, а девелопер создаёт здание с нуля. После завершения строительства заключается долгосрочный договор аренды или купли-продажи.
В отличие от спекулятивного строительства, где объекты создаются под усреднённый спрос, BTS минимизирует риски: заказчик получает помещения, идеально подходящие для бизнеса, а девелопер — гарантированного клиента с самого начала.
В России формат BTS активно развивается лишь последние 3–4 года, чему способствовал дефицит качественных площадей и рост онлайн-торговли. В Западной Европе BTS давно стал стандартом для складов и производств, а в России рынок быстро прошёл этот путь и сейчас сталкивается с фазой охлаждения.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области за десять лет объём качественной складской недвижимости достиг 6,4 млн м², из которых около 20% — проекты BTS. С 2019 года наблюдается значительный рост сделок в этом формате, особенно благодаря маркетплейсам, которые за три года заключили BTS-контракты на 592 тыс. м², превзойдя все остальные отрасли за восемь лет.
Однако часть зданий, изначально построенных по BTS, перешла в спекулятивный сегмент из-за изменения планов заказчиков, что привело к избытку предложения и снижению арендных ставок.
В офисном сегменте BTS не получил широкого распространения из-за ограниченного числа крупных клиентов и высокой капиталоёмкости нестандартных проектов. В Москве проблему частично решают сервисные операторы, в Петербурге подобного развития пока нет.
Производственный BTS становится главным направлением индивидуального строительства. Здесь важны специфические технические требования — грузоподъёмность, высота потолков, энергопотребление. Основная масса арендаторов ищет небольшие площади, а крупные объекты строятся под заказ, что отражает текущий профиль рынка.
Качество существующего фонда оставляет желать лучшего, поэтому большинство крупных производственных проектов реализуются через собственное строительство с поддержкой государства и налоговыми льготами.
Важной особенностью производственного BTS становится расширение роли девелопера, который помогает заказчику формировать техническое задание и оптимизировать проект, выступая консультантом уже на ранних стадиях.